Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhiều người vẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không công chứng, không sang tên. Tuy nhiên, những giao dịch kiểu này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp.
Trong bài viết dưới đây, Luật Minh Thịnh sẽ phân tích một vụ án điển hình tại tỉnh Đắk Lắk, qua đó rút ra những bài học pháp lý quan trọng mà người dân và nhà đầu tư cần lưu ý khi mua bán đất đai.
1. Tóm tắt vụ việc
Vợ chồng ông Đ.B. mua thửa đất 592,3 m² tại Đắk Lắk từ vợ chồng ông T.Đ., có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng ngày 20/9/2021.
Tuy nhiên, sau khi nhận đất, ông bà Đ.B. phát hiện: một phần diện tích 150,42 m² đã được ông T.Đ. chuyển nhượng trước đó bằng giấy viết tay cho ông H.L. vào ngày 12/4/2019, không công chứng, không làm thủ tục sang tên.
Yêu cầu từ các bên:
-
Ông Đ.B. kiện, yêu cầu ông H.L. và những người liên quan trả lại phần đất đã mua.
-
Ông H.L. có yêu cầu độc lập: hủy GCNQSDĐ đã cấp cho ông Đ.B.
2. Phán quyết của Tòa án
Sơ thẩm:
-
Tuyên buộc ông H.L. trả lại 150,42 m² đất cho vợ chồng ông Đ.B.
-
Bác yêu cầu hủy GCNQSDĐ của ông H.
-
Xác định hợp đồng viết tay là vô hiệu, nhưng buộc ông T. phải hoàn trả 85% giá trị nhà đất hiện tại (tương đương hơn 1,84 tỷ đồng) cho ông H, do ông H đã thanh toán 1,2/1,4 tỷ đồng.
Phúc thẩm:
-
Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
-
Tòa xác định: Lỗi hoàn toàn thuộc về ông T., người đã bán đất cho nhiều người và cố tình giấu thông tin.
3. Phân tích pháp lý
Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay là vô hiệu
Căn cứ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác. Việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay không đáp ứng điều kiện về hình thức nên không có giá trị pháp lý.
Ngoài ra, do ông H không sang tên, quyền sử dụng đất vẫn thuộc ông T. và đã được chuyển nhượng hợp pháp cho ông Đ.B.
Bên có lỗi phải chịu hậu quả hợp đồng vô hiệu
Theo Điều 131 và Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Trong vụ án, ông T. là người có lỗi, nên phải hoàn trả lại cho ông H phần giá trị tương ứng tài sản đã bị biến động do thị trường.
Phán quyết buộc hoàn trả theo giá trị hiện tại thay vì số tiền đã nhận là cách bảo vệ quyền lợi hợp lý cho người mua ngay tình nhưng không đủ điều kiện pháp lý.
Bảo vệ bên nhận chuyển nhượng đúng pháp luật
Vợ chồng ông Đ.B. chuyển nhượng hợp pháp, có công chứng, được cấp GCNQSDĐ, nên quyền lợi của họ được pháp luật bảo vệ. Tòa bác yêu cầu hủy GCNQSDĐ là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.
4. Bài học pháp lý rút ra từ vụ án
-
Không công chứng = không có giá trị pháp lý: Dù đã giao tiền, nếu không công chứng và sang tên đúng thủ tục thì người mua không được pháp luật bảo vệ.
-
Chuyển nhượng một thửa đất cho nhiều người là hành vi trái pháp luật, dẫn đến rủi ro tranh chấp, bồi thường rất lớn cho bên bán.
-
Luôn kiểm tra thông tin pháp lý về đất trước khi mua, bao gồm: tình trạng pháp lý, GCNQSDĐ, hiện trạng sử dụng, có đang tranh chấp hay không.
5. Luật Minh Thịnh – Đồng hành pháp lý trong các vụ tranh chấp đất đai
Tranh chấp mua bán đất bằng giấy tay thường dẫn đến thiệt hại lớn về tài sản và thời gian kiện tụng kéo dài. Việc hiểu rõ pháp luật, thẩm định hồ sơ và xử lý đúng trình tự là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
Luật Minh Thịnh cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên sâu về đất đai:
Tư vấn pháp lý và giải pháp xử lý tranh chấp đất đai
Soạn thảo – kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đại diện khách hàng trong thương lượng, hòa giải hoặc tố tụng tại Tòa
Xử lý tranh chấp hợp đồng viết tay, vô hiệu, hủy GCN, đòi lại đất
Câu hỏi thường gặp
1. Mua đất bằng giấy tay có được công nhận không?
Không. Pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên là vợ chồng, cha mẹ – con… theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
2. Nếu bên bán bán đất cho nhiều người, ai được ưu tiên?
Bên mua thực hiện đúng quy định pháp luật (có công chứng, sang tên GCNQSDĐ) sẽ được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất. Các giao dịch không đúng quy định sẽ bị tuyên vô hiệu.
3. Nếu bị lừa mua đất bằng giấy viết tay, tôi có được hoàn tiền?
Có. Nếu chứng minh được giao dịch và bên bán có lỗi, bạn có quyền yêu cầu hoàn trả tiền hoặc yêu cầu bồi thường theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự.
Kết luận
Không công chứng – không sang tên – không pháp lý. Đó là thông điệp rõ ràng rút ra từ vụ án này. Mọi cá nhân, tổ chức khi mua bán đất đai cần tuân thủ đúng trình tự, thủ tục pháp luật để tránh rơi vào các tranh chấp phức tạp và mất mát tài sản.
Nếu bạn đang cần tư vấn về giao dịch đất đai, hợp đồng, hoặc đang bị lừa mua đất bằng giấy viết tay, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Minh Thịnh – Chúng tôi bảo vệ quyền lợi của bạn bằng pháp luật.
